親戚讓我代持房產(chǎn)，但是卻讓我偷偷簽借條，我會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
一、房產(chǎn)代持中被代持人的風(fēng)險(xiǎn)
1、由于代持人自身原因?qū)е滤痉ㄔV訟，而被法院凍結(jié)保全或者執(zhí)行名下的代持房產(chǎn)的。委托代持人即實(shí)際所有權(quán)人未能第一時(shí)間知道并阻止的。只有依據(jù)代持房產(chǎn)協(xié)議向代持人重新主張賠償責(zé)任，此時(shí)就可能面臨代持人沒(méi)有能力償還或代持人不認(rèn)可代持關(guān)系的問(wèn)題。
2、房產(chǎn)代持人離婚，或意外身亡，則其名下的房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)有可能涉及到離婚的財(cái)產(chǎn)分離分割和繼承的法律糾紛。如果代持人或其配偶、家屬不認(rèn)可代持關(guān)系，實(shí)際所有權(quán)人能否拿回自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)就變得不確定了。
3、代持人擅自出讓房產(chǎn)，實(shí)際所有權(quán)人就只能依據(jù)代持協(xié)議向代持人主張賠償損失，而不能主張代持人和善意第三人之間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
4、代持人私自將房產(chǎn)抵押給銀行或私人，實(shí)際所有權(quán)人的房產(chǎn)將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)即使保住所有權(quán)，可能也有損失。其次，代持人濫用經(jīng)營(yíng)管理權(quán),損害實(shí)際所有權(quán)益。
5、代持人私自將實(shí)際所有權(quán)人的房屋用于出租、或者用于其他用途的。實(shí)際所有權(quán)人，想要主張自己的權(quán)利時(shí)，是要大費(fèi)周章的。
二、房產(chǎn)代持風(fēng)險(xiǎn)如何防范呢？
1、借名買房/房產(chǎn)代持協(xié)議
在法律層面上，沒(méi)有錄音的情況下，口頭協(xié)議往往很難被證明，若代持人反悔了，出資人會(huì)很被動(dòng)，只能東拼西湊各種證據(jù)，還很難證明真有代持這回事。所以，在把房子登記到別人名下之前，建議您與對(duì)方簽一份借名買房或房產(chǎn)代持協(xié)議，通過(guò)白紙黑字落實(shí)雙方的意思表示，以防范風(fēng)險(xiǎn)。
2、反抵押
反抵押指的是，在房屋登記到代持人名下后，出資人同時(shí)要求代持人把房子抵押給出資人，以實(shí)現(xiàn)對(duì)代持房產(chǎn)的控制。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第191條第2款的規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。”實(shí)踐中，如果房屋有抵押權(quán)人，不動(dòng)產(chǎn)登記中心在辦理二次抵押或者房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)，都會(huì)要求房屋登記所有人去征求抵押權(quán)人的同意，所以，反抵押可以在一定程度上保障實(shí)際出資人對(duì)房屋的控制。通過(guò)反抵押操作，代持人不就不能偷偷將房產(chǎn)賣掉，而且當(dāng)代持人存在債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以選擇不同意其他債務(wù)人成為房屋抵押權(quán)人，房產(chǎn)可以避免強(qiáng)制用來(lái)還債的風(fēng)險(xiǎn)。
3、親屬知情函、預(yù)防性遺囑
天有不測(cè)風(fēng)云，人有旦夕禍福。萬(wàn)一代持人不幸發(fā)生意外，去世了，如何保證繼承人不會(huì)主張繼承代持房產(chǎn)呢?這時(shí)，《親屬知情函》和《預(yù)防性遺囑》就派上用場(chǎng)了。《親屬知情函》的目的是讓代持人的近親屬知道房產(chǎn)代持這件事兒，并讓其保證以后不會(huì)再發(fā)生離婚或繼承時(shí)主張代持房產(chǎn)的權(quán)利?！额A(yù)防性遺囑》的目的也是一樣的，出資人可以提前要求代持人寫一份遺囑，表明這套房產(chǎn)屬于出資人，在發(fā)生意外后應(yīng)物歸原主，而不納入繼承財(cái)產(chǎn)中。
